Cedolare secca sugli affitti brevi:
le novità per il 2024 e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Il 2024 è un anno di grandi novità per gli affitti brevi, oggetto di numerosi interventi da parte del legislatore nazionale.
La prima in ordine temporale ha riguardato il regime di tassazione introducendo una nuova aliquota per quanti opteranno per il regime della cedolare secca.
A introdurre la modifica alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi è stato l’articolo 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023) (leggi il testo)
Nel caso di una sola abitazione si conferma l’aliquota, già prevista per il 2023, del 21%, se invece le unità concesse in locazione sono più di una, nel corso dello stesso periodo di imposta, a partire dal secondo immobile è prevista la tassazione al 26 per cento. Dalla quinta abitazione previsto l’obbligo di aprire la partita Iva
La novità riguarda le locazioni brevi, ovvero tutti quei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo che non superano i 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, purchè stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente, o avvalendosi di intermediari immobiliari o tramite gestori di portali telematici, che mettono in contatto i turisti con i proprietari degli alloggi (articolo 4 del Dl n. 50/2017).
Per quanto riguarda la disciplina sulla tassazione da applicare a tali locazioni, il comma 2 dell’ articolo 4 del Dl n. 50/2017 ha previsto che a partire dal 1° giugno 2017, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento sull’unità abitativa affittata potessero optare, in alternativa all’ordinario regime di tassazione, per la c.d. cedolare secca, un’imposta sostituiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, inclusiva anche del Bollo e del Registro normalmente dovuti sui contratti di locazione (articolo 3 del Dlgs n. 23/2011). La legge di Bilancio 2024 ha mantenuto il regime tassativo introducendo un’aliquota più alta, pari al 26%, in caso di più appartamenti affittati.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
A Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: “Se affitto più volte nel corso del 2024 la stessa unità immobiliare mediante contratti di locazione breve e scelgo il regime della cedolare secca, mi confermate che l’aliquota di tassazione è del 21% e non del 26%?”.
Nel fornire la sua risposta, il Fisco ha ricordato che dal 1° gennaio 2024, come previsto dall’articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023, chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione Irpef dei redditi fondiari derivanti dai contratti di locazione breve deve calcolare l’imposta sostitutiva da versare applicando la nuova aliquota di tassazione del 26%. Ma ha anche sottolineato che la stessa norma prevede la riduzione al 21% per i redditi che derivano dalle locazioni brevi relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
Alla luce di ciò, dal momento che il contribuente che ha posto il quesito concede in locazione breve, anche se più volte, una sola abitazione deve applicare l’aliquota del 21%. Il Fisco ha poi specifico che, “se, per ipotesi, gli immobili locati fossero due, sul reddito derivante dalla locazione breve di uno dei due (a scelta del locatore) si applicherebbe l’aliquota del 21%, sull’altro quella del 26%”.

Gli intermediari come sostituti nel versamento dell’imposta.
Un ulteriore profilo di novità riguarda le figure tenute al versamento dell’imposta.
Il comma 63 della legge di Bilancio 2024 distingue i soggetti residenti in Ue da quelli non residenti. I soggetti residenti, operanti nell’attività di intermediazione, o i gestori di portali telematici se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni saranno chiamati ad operare la ritenuta nella misura del 21% (articolo 4 del Dl n. 50/2017), oltre a effettuare la relativa certificazione. Nel caso in cui il contribuente non avesse optato per la cedolare secca, la ritenuta sarà considerata come operata a titolo di acconto.
Nel caso di più appartamenti locati la differenza per arrivare alla maggiore aliquota fissata al 26% sarà versata dal contribuente.
Per i soggetti residenti fuori dall’Unione europea il comma 63 della legge di Bilancio opera un ‘ulteriore distinzione in base alla presenza o meno di una stabile organizzazione in uno Stato membro.
Nel primo caso gli obblighi fiscali verranno eseguiti tramite la stabile organizzazione, nel secondo caso sarà necessario nominare un rappresentante fiscale che effettui gli adempimenti. In assenza di tale rappresentante la norma precisa che i soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti allo stesso gruppo, saranno solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni.
Infine, se il soggetto è residente in uno Stato Ue ma non ha una stabile organizzazione in Italia potrà adempiere direttamente a tali obblighi fiscali oppure nominare, come responsabile, un rappresentante fiscale (articolo 23 Dpr n. 600/1973).